Retención en la fuente en venta de inmueble en Colombia: cuánto y cómo calcularlo
Si estás vendiendo un inmueble en Colombia, debes saber que el comprador está obligado a practicar retención en la fuente sobre el precio de venta. Este impuesto es anticipado y se descuenta directamente del pago al vendedor. En esta guía te explicamos cómo funciona, cuánto debes pagar y si hay formas legales de reducir la base.
Base legal
La retención en la fuente en venta de bienes raíces está regulada por el Estatuto Tributario colombiano, artículos 398 y siguientes. La tarifa general es del 1% sobre el valor de la transacción, pero puede ser mayor dependiendo del tipo de inmueble y del vendedor.
¿Qué es la retención en la fuente en venta de inmueble?
La retención en la fuente (Retefuente) es un mecanismo de recaudo anticipado del impuesto de renta. Cuando se vende un inmueble, el comprador retiene un porcentaje del precio pagado y lo entrega directamente a la DIAN en nombre del vendedor. Para el vendedor, esta retención es un anticipo del impuesto de renta que puede descontar en su declaración anual.
¿Quién practica la retención?
- Si el comprador es persona jurídica (empresa, sociedad): siempre debe practicar retención
- Si el comprador es persona natural: practica retención solo si es agente de retención (comerciante con patrimonio > 30.000 UVT o ingresos > 92.000 UVT en el año anterior)
- Si el comprador es persona natural no agente de retención: el vendedor debe autorretenerse y presentar una declaración de autorrención
¿Cuánto es la tarifa de retención?
| Tipo de vendedor | Tarifa sobre el valor |
|---|---|
| Persona natural o jurídica (tarifa general) | 1% |
| No declarante de renta / persona natural | 3.5% |
Ejemplo: Si vendes un apartamento por $400 millones y eres persona natural declarante de renta, la retención es del 1% = $4 millones que el comprador retendrá y entregará a la DIAN.
¿Qué es la ganancia ocasional?
Aparte de la retención, la venta de un inmueble genera una ganancia ocasional (si la tienes desde hace más de 2 años). Esta ganancia tributa al 15% sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble. El costo fiscal es el valor por el cual declaras el inmueble en tu patrimonio.
¿Cómo calcular la ganancia ocasional?
Ganancia ocasional = Precio de venta - Costo fiscal del inmueble
Si compraste el apartamento por $200 millones (costo fiscal) y lo vendes por $400 millones, tu ganancia ocasional es de $200 millones, sobre la cual pagarías el 15% = $30 millones de impuesto. La retención practicada en la venta se descuenta de este valor.
¿Hay exenciones?
Sí. El artículo 311-1 del Estatuto Tributario exime del impuesto de ganancia ocasional la primera venta de vivienda de habitación en la vida del contribuyente, siempre que el valor sea igual o inferior a 7.700 UVT (aproximadamente $380 millones en 2026). Esta es una exención muy relevante que muchos colombianos desconocen.
¿Qué documentos necesitas?
- RUT actualizado del vendedor
- Cédula de ciudadanía
- Certificado de la escritura de compra original (para acreditar el costo fiscal)
- Si aplica exención de primera vivienda: declaración juramentada de que es la primera venta de vivienda de habitación
Para más información sobre los formularios y procedimientos actualizados, consulta el sitio oficial de la DIAN.
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