Promesa de compraventa en Colombia: qué incluir y cómo protegerte
La promesa de compraventa es el contrato que formaliza el acuerdo de comprar o vender un inmueble antes de la escritura pública final. En Colombia, este documento es jurídicamente vinculante y puede generar consecuencias económicas serias si se firma sin entenderlo bien. En esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber.
Base legal
La promesa de compraventa en Colombia está regulada por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 y el artículo 1611 del Código Civil. Para ser válida, debe constar por escrito y contener los elementos esenciales del contrato futuro.
¿Qué es la promesa de compraventa?
Es un contrato por el cual ambas partes (comprador y vendedor) se comprometen a celebrar un contrato de compraventa en el futuro, bajo las condiciones pactadas. No transfiere la propiedad, pero crea obligaciones legales para ambas partes.
Elementos que debe incluir obligatoriamente
Para que sea válida, la promesa debe contener:
- Identificación completa de las partes: nombres, cédulas, estado civil y domicilio
- Descripción exacta del inmueble: dirección, número de matrícula inmobiliaria, área
- Precio de venta: valor total, forma de pago y plazo
- Fecha o plazo para la escrituración: fecha límite para firmar la escritura pública
- Las arras: valor de las arras (anticipo), quién las paga y qué pasa si alguna parte incumple
- Condiciones suspensivas: por ejemplo, "sujeto a aprobación de crédito hipotecario"
- Estado del inmueble: si está ocupado, con inquilino, con deudas, etc.
Si el comprador incumple, el vendedor puede quedarse con las arras como indemnización. Si el vendedor incumple, debe devolver el doble de las arras. Define bien el monto (generalmente 5-15% del precio) y las condiciones exactas de incumplimiento.
Cláusulas adicionales recomendadas
Cláusula de paz y salvo
El vendedor debe garantizar que el inmueble está al día en administración, predial y servicios públicos al momento de la escrituración.
Cláusula de saneamiento de vicios ocultos
El vendedor responde por defectos ocultos que no eran visibles al momento de la compra. Esta cláusula refuerza esa responsabilidad y define el plazo y forma de reclamación.
Cláusula de crédito hipotecario
Si el comprador requiere crédito, debe incluirse que la promesa queda sujeta a la aprobación del mismo, con un plazo límite. Si el crédito no se aprueba dentro del plazo, las arras se devuelven sin penalidad.
Exclusión de terceros
El vendedor se compromete a no ofrecer ni vender el inmueble a ningún otro mientras la promesa esté vigente.
¿Cómo verificar el inmueble antes de firmar?
- Certificado de tradición y libertad: verifica que no tenga hipotecas, embargos ni litigios (se solicita en la Superintendencia de Notariado)
- Paz y salvo de administración: certificado de que no hay deudas de cuota de administración
- Predial al día: certificado de la Secretaría de Hacienda Distrital
- Inspección técnica: revisión de estructura, instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias
¿Requiere escrituración pública o notarial?
La ley no exige que la promesa de compraventa de bienes raíces deba hacerse en notaría (a diferencia de la escritura de compraventa final). Sin embargo, muchos profesionales recomiendan hacerla ante notario para darle mayor seguridad jurídica y fecha cierta.
¿Útil? Compártelo:
¿Tienes dudas? Habla con un asesor
En LoMaz Home te ayudamos con toda tu operación inmobiliaria.
