Contrato de arrendamiento Ley 820: derechos y obligaciones en Colombia
Si eres arrendador o arrendatario en Colombia, la Ley 820 de 2003 es la norma que regula la mayoría de aspectos de tu relación contractual. Conocer esta ley te protege de abusos, te ayuda a resolver conflictos y te permite tomar mejores decisiones sobre tu inmueble. En esta guía te explicamos los puntos más importantes en lenguaje claro.
La Ley 820 de 2003
Expedida el 10 de julio de 2003, la Ley 820 regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Define los contratos, los derechos y obligaciones de las partes, las condiciones de terminación y los procedimientos de desahucio. Es la norma principal en materia de arriendo residencial.
¿Qué es y qué regula el contrato de arrendamiento?
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual una persona (arrendador) concede a otra (arrendatario) el goce de un inmueble urbano destinado a habitación a cambio de un precio determinado (canon de arrendamiento). La Ley 820 aplica a todos los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda en zonas urbanas de Colombia.
¿El contrato debe ser escrito?
Si bien la ley no exige que el contrato sea necesariamente escrito para ser válido, se recomienda ampliamente formalizarlo por escrito. Un contrato escrito protege a ambas partes y facilita la resolución de conflictos. Sin documento escrito, cualquier acuerdo verbal es difícil de probar.
Cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento
Un contrato de arrendamiento bien redactado debe incluir obligatoriamente:
- Identificación de las partes: nombre completo, número de cédula y datos de contacto del arrendador y arrendatario
- Descripción del inmueble: dirección completa, número de matrícula inmobiliaria, descripción del estado
- Destinación del inmueble: uso exclusivo de habitación (no puede usarse para comercio sin autorización)
- Canon mensual: valor exacto y fecha de pago (generalmente primeros 5 días del mes)
- Duración del contrato: plazo pactado (mínimo usualmente 1 año)
- Renovación automática: condiciones de prórroga
- Garantías: depósito en efectivo o póliza de arrendamiento
- Inventario del inmueble: estado de pisos, paredes, ventanas, electrodomésticos, etc.
Derechos del arrendatario
Como arrendatario en Colombia tienes los siguientes derechos garantizados por la Ley 820:
- Recibir el inmueble en las condiciones pactadas y en buen estado
- Mantener el goce pacífico del inmueble durante el plazo del contrato
- Que el arrendador no aumente el canon más del 100% del IPC del año anterior
- Recibir notificación con 3 meses de anticipación si el arrendador necesita recuperar el inmueble para uso propio
- Derecho a subarrendar solo si el arrendador lo autoriza expresamente
Derechos del arrendador
- Recibir el canon puntualmente (si hay mora de más de 5 días puede iniciar proceso de restitución)
- Exigir que el arrendatario use el inmueble solo para habitación
- Terminar el contrato con 3 meses de antelación cuando lo necesite para uso propio o de familiar
- Hacer visitas de inspección con aviso previo y en horas hábiles
- Recibir el inmueble en el mismo estado en que lo entregó (salvo deterioro por uso normal)
Aumento del canon: ¿cuánto puede subir el arriendo?
Este es el punto más consultado. La Ley 820 establece que el canon solo puede aumentarse al momento de la renovación del contrato (generalmente anual) y el incremento máximo es el 100% del IPC del año anterior.
No está legalmente permitido durante la vigencia del contrato. Si tu contrato es anual y estás dentro del plazo, el canon es fijo. Al renovar, el incremento máximo es el IPC certificado por el DANE para el año anterior.
Terminación del contrato
La Ley 820 regula las causales de terminación:
Por parte del arrendador:
- No pago del canon por más de un período
- Incumplimiento de obligaciones del contrato
- Necesidad de recuperar para uso propio (con 3 meses de aviso)
- Demolición o construcción de nueva edificación (con 6 meses de aviso)
Por parte del arrendatario:
- Incumplimiento del arrendador en sus obligaciones
- Aviso con 3 meses de anticipación sin necesidad de justificación (puede perder depósito)
- En contrato mes a mes: aviso con 1 período de anticipación
¿Qué pasa si el arrendatario no paga?
Si el arrendatario no paga, la Ley 820 establece un proceso de restitución de inmueble arrendado ante juez civil municipal. Con la Ley 1564 de 2012 (Código General del Proceso), este proceso se ha agilizado y puede resolverse en 2-4 meses. Por eso es tan importante contar con una póliza de arrendamiento: la aseguradora cubre los cánones mientras dura el proceso judicial.
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